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　　保利地产“天字系”的重磅之作，保利天奕自亮相以来便以“琶洲CBD封面级豪宅”的定位引发市场关注。项目地处广州城市新中轴核心，与珠江新城、金融城形成“黄金三角”，是当下海珠区炙手可热的高端住宅之一。本文将从区位、产品、配套及投资价值等维度全面解析，助您判断是否值得入手。

　　占地约6.66万平方米，总建筑面积约12.8万平方，整个项目划分为 02、03、04 三个地块进行开发，容积率低至 2.5

　　【开发商】保利地产【产权年限】70年【占地面积】约52000m²【总建筑面积】约138000m²【容积率】2.5【总栋数】20栋【总户数】预计900户【首开面积】 ㎡

　　项目采用全南向一字板楼设计，南北对流，楼间距宽敞，楼栋分布规则，形成了东西通风走廊和景观，全盘20栋住宅，预计供应900套左右房源

　　全球范围内的传世恒产都坐落在不可复制的稀缺区位。纽约上东区的740 Park Avenue被誉为“世界上最富有和最有权势之人的居所”，正因其位于曼哈顿最核心且不可再造的区域，毗邻中央公园，才使其单套公寓价值高达数千万美元，甚至上亿美元，成为真正的传世财富。

　　同样，琶洲·樾华樾坐落于广州经济发展强劲的琶洲西区，项目北望琶洲西区的繁华璀璨，南望珠江支流黄埔涌，地理位置极为优越。

　　传世恒产的另一特质是建筑规模有限，以确保资源价值最大化分配。伦敦肯辛顿区的One Hyde Park是全球单价最高的住宅项目之一，单套公寓售价可达1亿英镑，曾创下英国房产价格纪录。其价值源自于整个项目紧邻海德公园，且仅有少数几栋建筑，最大化享受周边资源。

　　琶洲·樾华樾的建筑规划同样避免了高密度开发，纯板楼设计。广州属于带季风气候，以东南风为主，华樾将建筑楼栋扭转45°，让户户朝南之余，还让整个建筑面一半以上面宽迎江，让确保每一户都能充分享受价值红利。

　　真正的传世恒产必然是稀缺的，不仅在区位上，更在数量上严格限制。纽约740 Park Avenue仅31户，户型多在400-700平米；东京六本木hills作为日本最高端住宅区，单套面积普遍在200平米以上，私密性极强。这种稀缺性是其作为传世恒产的关键特征。

　　华樾全盘仅96席，每户建面约248-330平方米，保证了圈层的纯粹性。面积户型具备“成长能力”，室内采用尽量少的承重结构，将更多创意设计可变空间留给业主，根据自身需求自行做个性化的改造，这符合传世恒产的稀缺性标准。

　　传世恒产往往汇聚时代精英，与时代最具活力的产业相伴而生。旧金山2006 Washington Street所在区域被誉为“亿万富翁街”，不仅是全美房价最贵的区域之一，更是科技创新财富的终极栖息地，毗邻硅谷科技巨头分部，周边居住着包括 Twitter 前CEO、苹果高管在内的科技精英。

　　琶洲·樾华樾同样毗邻阿里、腾讯等代表未来的数字经济和人工智能产业集群，汇聚了大量高收入、高学历的科技精英。这种创新产业带来的人才集聚效应，为区域房产价值提供了持续上涨的强劲动力。

　　华樾作为越秀大琶洲战略的巅峰之作，不仅是西区目前唯一在售的新房项目，更有可能成为区域内最后的价值标的。

　　在资产传承的长周期视角下，今天布局华樾，意味着锁定了创新经济时代核心的资产赛道，为家族财富创造了一个能够穿越周期、传承数代的价值载体。

　　⭐采用全南板楼、楼栋南低北高，南北对流设计，专梯独户，层高16-32层且北高南低，房屋层高均超3米，部分达3.3米。

　　琶洲西区的崛起不仅体现了中国科技创新与产业升级的大趋势，也吸引了市场上敏锐的开发商提前进行战略性布局。

　　作为区域开发的领先参与者，越秀地产捕捉到琶洲西区的价值潜力，实施了系统性的开发策略，成为区域价值演变的重要推手。

　　以“CBD（中央商务区）+TOD（交通导向开发）+POD（公园导向开发）”城市模型的生活支点，成为琶洲中心位置的“毛细血管”和“超链中心” ，曾连续三年获得广州销冠，以及全国商品住宅项目销售金额总冠军；

　　以极致纯粹的居住凝聚塔尖的极少数，作为套均超2000万+的豪宅，仅在开盘后的9个月内便实现全盘售罄的佳绩；

　　琶洲西区面积约210万㎡，越秀独立开发就超过40万㎡——相当于整个西区1/5的面积。这已经不是简单的楼盘开发，而是有规划、点面式地打造一个完整生态的“微型城市”。

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　　从琶洲南TOD到华樾的系统布局，越秀打造了商业、居住、办公等多元业态共存的城市综合体，与琶洲西区科技创新的产业定位形成良性互补，共同强化了区域作为城市新核心的地位。

　　在琶洲48平方公里的版图中，住宅用地不足5%，而华樾项目恰好占据其中最珍贵的一席之地，补上了琶洲西区豪宅的最后一块拼图。

　　全球经验表明，创新区域的房产往往呈现出“复利式”增值模式，不仅保值能力强，还能持续获得高于普通区域的溢价增长。

　　关于2025年与房地产相关的工作，政府工作报告从政策方向上进行了定调，而涉及房地产方面内容继续放在第六部分“有效防范化解重点领域风险”中，且被放在“防风险”的第一部分。

　　同时，报告提及的房地产相关内容包括，稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面。

　　《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛在解读《政府工作报告》时表示，“把稳住楼市写进《政府工作报告》总体要求，这是第一次”。

　　“我们认为这次关于房地产的表述跟以前不太一样的是，此次明确指示，要兜住房企下行风险。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者，这意味着，今年房地产的下行风险是有下限的，这给后续行业基本面的修复奠定了基础，但上行的修复程度如何，还需要继续观测。

　　“此次政府工作报告，对房地产着墨颇多，尤其体现短期实现行业去风险、长期推进房地产发展新模式的思路，通过宽松的货币政策以及更积极有为的宏观措施，来化解行业债务风险、构建双轨制住房体系、释放改善性需求，并充分落实新型城镇化战略，以推动行业向高质量发展过渡。“58安居客研究院院长张波向记者表示。

　　“该表述在中央经济工作会议的文件中没有提及，这意味着今年政策一个重要导向，即限购政策还有调整和优化的可能。”严跃进表示，同样需要注意的是，此次并没有提及“完全废除限制性措施”。

　　“2025年，结合房地产市场运行情况，核心城市有望继续调减限制性政策，如北京、上海放开郊区限购，北上深取消大面积段限购，让更多刚需和改善人群入市。”中指院政策研究总监陈文静表示，更多二线和三四线城市或聚焦于加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方面。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键要看增量政策。

　　据中指院统计，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，“加力实施”“加快改造”“加力推进”成为多地部署今年城中村改造的关键词。

　　“近期专项债发行加速，且可以用于旧改资本金，专项借款将跟进投入，同时房票安置也成为这一领域重要的资金补偿方式。”李宇嘉表示。

　　陈文静预计，2025年城中村改造项目将继续放量，在新增100万套的基础上将继续增加改造规模，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施将带动更多购房需求入市。

　　对此，广开首席产业研究院研究员马泓表示，该措辞既延续了去年中央对房地产市场调控的基调，也是首次在政府报告中提出有关房地产市场运行的政策要求。

　　“去年四季度和今年前两个月，房地产止跌回稳的情况有所好转。较为典型的是全国70城房价指数数据明显好转，房价趋稳的城市数量明显增多；同时，前两个月房屋交易量、价格指标和土地交易情况都呈现积极复苏态势。”易居研究院副院长严跃进认为，今年各地还要进一步坚持止跌回稳的工作，巩固好连续5个月向好的发展态势，促进今年小阳春行情和全年房地产市场向好发展。

　　对于房地产工作被放在“防风险”的第一部分，多位分析师认为，这意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险尤为重要。

　　此次政府工作报告明确提出，“发挥房地产融资协调机制作用, 继续做好保交房工作,有效防范房企债务违约风险”。

　　“2025年依然是行业去风险的重要年份，而通过白名单项目融资，能推动房企转向合规融资和精细化运营，促进房地产行业向高质量发展过渡。”张波称。

　　在马泓看来，今年“白名单”制度落地将有效改善房企流动性状况，为做好保交房工作提供有效支持。总体而言，预计2025年房地产市场调整将步入尾声，房地产市场有可能缓跌走稳。行业主要指标将止跌或跌幅收窄，房企风险敞口逐步缩小，市场信心不断修复。

　　此次会议提出，“盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”

　　“提高地方自主权，收购存量房，这是一个重大的突破。”李宇嘉表示，现在不仅土地库存大，房屋库存量也很大，特别是2022年之前出让地块建设的房屋，位置、户型、配套不完全符合当前需求。

　　业内人士指出，近期土地收储获得了一些进展，而在房屋收储方面虽然提出得早，却没有明显进展。分析师认为，这主要是因为，此前地方要求各地要由国企来承担，并按照土地划拨成本+建安+5%的利润等要求收购，这导致收购很难推进。

　　此次明确，在主体、用途、价格方面，地方具有更强的自主性。李宇集表示，这意味着2025年存量房收购将加速，对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期、实现止跌回稳具有重要意义。